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Executivo de finanças e subsíndico em seu condomínio, o especialista André Aragão esclarece algumas dúvidas em tempos de COVID-19
1 – Vários condomínios estão proibindo obras nas residências, com o apelo de preservação do silêncio e alinhados com o princípio de redução da circulação. Isso é Legal?
O Sindico não tem poder de polícia. Por isso não cabe ao Sindico embargar obras, nem mesmo proibir a entrada de materiais e prestadores de serviço. O proprietário tem o direito à liberdade, de usar, gozar e fruir do seu bem. Outro ponto a ser observado, diz respeito a algumas limitações que o direto de vizinhança impõe ao direito de propriedade
É o que diz o artigo 1.277 do Código Civil
Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.
Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança.
Lembramos que devem ser respeitadas as normas da Convenção que eventualmente disponham sobre obras nas unidades residenciais (regras de conduta), as quais não devem confrontar com o direito de propriedade.
Não é demais reafirmar, que muitos moradores passam bastante tempo em suas residências, o que ocorre, cada vez mais, independentemente do momento atual. Portanto, a prevalecer, agora, um possível direito de restrição às obras, ter-se-ia no futuro, ao final do isolamento social, o mesmo tipo de demanda daqueles que seguirem em casa.
Por fim, em tempos de exceção, o Síndico poderá, em nome da proteção coletiva, editar medidas que usualmente não faria sem o referendo de uma assembleia geral. Mesmo assim, deve se guardar dos cuidados e, principalmente do bom-senso, para não transformar a sua autoridade em autoritarismo.
Em conclusão, a legitimidade para adotar quaisquer medidas de incomodo a vizinhos por obras dentro dos apartamentos, toca a proprietário que esteja sofrendo o incomodo.
Diferente a hipótese, se a referida obra estiver – ou puder – causar danos ao Condomínio, assim entendido como ente coletivo. Aqui, o Síndico deverá adotar as medidas cabíveis.
2. Quais ações os condomínios devem tomar para manter as finanças em dia?
Apesar de toda a prioridade ao que efetivamente conta, que é a saúde de todos, precisamos tocar na questão financeira. Todo condomínio tem suas contas baseada no rateio de despesas. Considerando o momento atual e para evitar impacto ainda maior, algumas medidas para contingenciar as despesas devem ser tomadas, reduzindo ou adiando o que for possível, sem comprometer o futuro. Temos ainda que ressalvar que boa parte do orçamento é constituído por despesas inadiáveis ou comprometidas por contratos.
É fundamental que as cotas condominiais sejam pagas regularmente, com isso não haverá o comprometimento de atividades essenciais como limpeza, segurança e manutenção.
3. Juros e multas podem ser cobrados devido ao atraso dessas taxas?
Sim. Tendo em vista a atual situação econômica do País, muitas pessoas estão passando por problemas financeiros e o primeiro compromisso deixado de lado é o pagamento da cota condominial, em razão dos encargos maiores nas demais obrigações. A inadimplência em condomínios é um sério e corriqueiro problema para a administração pagar as contas em dia e evitar o rateio do saldo devedor aos demais moradores do empreendimento, o que causa muita revolta a todos.
Os condomínios já vinham sofrendo, com uma taxa elevada de inadimplência, o momento atual, e as perspectivas futuras incertas só irão trazer o agravamento desta situação, elevando a inadimplência, pois muitos perderão o poder de solvência de seus compromissos.
A esteira para fazer frente à inadimplência, os Síndicos se verão obrigados a lançar mão de cotas extras que pesarão ainda mais sobre os que ainda estão adimplentes.
4. O síndico pode dar descontos no valor da cota? O Condomínio pode ou deve parcelar ou negociar essas taxas?
A reposta é não. Essa é uma dúvida muito comum entre os Síndicos, entretanto o valor da cota condominial é compartilhado por todos os condôminos. O desconto representaria um direito especial que beneficiaria à apenas um indivíduo ou grupo, e que não foi concedido aos demais. Porém serve como ferramenta em algumas ocasiões como forma de viabilizar o recebimento de cotas condominiais em atraso, de valores elevados.
5. A inadimplência nos Condomínios, como resolver esse grave problema?
É dever do sindico cobrar o condômino inadimplente (Art. 1.348, VII, Código Civil), sob pena de não conseguir pagar outras despesas que também são muito importantes ao Condomínio. A dívida condominial – como qualquer outra – também prescreve e se o sindico não fizer o seu dever de casa, pode vir a ser responsabilizado posteriormente pelos condôminos.
O prazo prescricional é de 5 (cinco) anos, de acordo com art. 206, § 5º, I, do Código Civil e o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça.
O Novo Código de Processo Civil (lei 13.105/15), em vigor desde 18 de março de 2016, reduziu o caminho da cobrança com a fase executiva. A despesa condominial foi incluída no rol de títulos executivos extrajudiciais, dispensando toda a fase de constituição da dívida (fase de conhecimento), iniciando-se o processo já na fase executiva.
Pelo novo processo executivo, o condômino será citado para pagar o débito no prazo de apenas 3 (três) dias, sob pena de não o fazendo, o Oficial de Justiça poder retornar a diligencia e já proceder à penhora de bens de propriedade do condômino que encontrar.
Com relação às dívidas vencidas e vincendas, o Condomínio poderá executar além das cotas vencidas até a distribuição da ação, aquelas que forem vencendo ao longo da lide. Como ocorre nas cobranças locatícias, visto que o débito condominial é de trato sucessivo (vence todo o mês).
E, por fim, sempre é bom lembrar que a dívida condominial poderá acarretar na perda do próprio imóvel do devedor, mesmo se tratando do único bem de família, como já vem decidindo reiteradamente o STJ
Recomenda-se sempre a consulta de um advogado especializado em condomínios, para instruir o síndico na melhor estratégia de cobrança, com todos os documentos necessários e para que o Condomínio não perca mais tempo.
6. Qual a melhor forma de administrar um condomínio?
Os síndicos devem ter em mente que administram o patrimônio e recursos de terceiros, e que a melhor ferramenta para uma gestão de sucesso é uma prestação de contas detalhada e atualizada, propiciando a transparência, acima de tudo. Cota condominial é sempre um assunto que suscita muitas dúvidas, sobretudo no que se refere à questão de rateio e controle dos gastos. Nenhum condomínio é perfeito, mas boas práticas administrativas ajudam a calcular as cotas de forma mais eficiente, tais como: diminuir a taxa de inadimplentes, fazer uma gestão eficiente do orçamento, além de prever questões internas, como planejamento do quadro de pessoal, manutenção de equipamentos, concessionárias de serviços , serviços terceirizados, entre outros.
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SAIBA MAIS SOBRE ANDRÉ ARAGÃO:
Executivo de Finanças com 29 anos de experiência profissional iniciada em empresas internacionais de auditoria e consultoria (big six), consolidada em empresas nacionais e multinacionais de médio e grande porte. Trajetória de carreira em Gestão Corporativa, liderando subsistemas administrativos financeiros com contribuições significativas em Controladoria (incluindo CSC), Planejamento Financeiro, Gestão de Fluxo de Caixa e Reportes estratégicos para gestão de resultados e suporte à tomada de decisões das áreas de negócios e alta administração.
